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新房未交装修先贷30万 是东易日盛装饰公司下的套?

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商品房预售所带来的资金收入是房地产企业补充资金(加杠杆)的重要方式,通过商品房预售,房地产企业可以提前回笼资金,节约资金成本,有利于企业实现快速周转,进一步撬动更多项目,实现规模的快速扩张。

一方面,从预售资金对资金来源影响的角度来看,在房地产开发企业到位资金构成比例中,定金及预收款项占房地产开发资金总额的比例逐年攀升,截止到2018年8月,该项比例再创新高,已达33%,若取消预售制度,必将对房企资金链的维系产生一定影响,部分企业可能会面临资金链崩裂的风险,行业波动加剧。

另一方面,从取消预售资金对不同企业的影响来看,对披露的A股100家房企的数据进行分析可知,2014年至2018H1预收账款占总资产的比例基本稳定在20%-25%之间,预收账款占总负债的比例维持在25%-30%之间,预收账款占总资产和总负债的比例均不低。

图表:2014-2018.8 A股100家房企预收账款占总资产、总负债的比例

备注:2018H1按照新会计准则要求,企业预收账款包括合同负债

根据房企2018年上半年的数据,以亿翰智库上市房企TOP100作为研究对象,预收账款占总资产的比例为26%,预收账款占有息负债、总负债的比例分别为72%、30%,从各梯队的部分房企相关数据来看,无论是规模房企,亦或是中小型房企,预收账款占总资产、有息负债以及总负债的比例都较高。若取消预售制度,该部分的预收账款或将由有息负债来补充,房企出于稳定企业发展态势的需要,不得不选择加杠杆的形式,这对中小型且杠杆率高的房企影响尤为显著,中小房企普遍资金面承压叠加外部融资收紧等因素,其持续发展必将受到制约,而取消预售制度对于规模房企的影响相对有限,较于中小型房企,规模房企具备一定的资金优势,且更追求稳健而有质量的发展,因此面临的债务风险也相对较小。

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新房未交装修先贷30万 是东易日盛装饰公司下的套?

图表:2018H1各梯队部分房企预收账款占总资产、有息负债的比例

房地产行业本身就属于资金密集型的行业,其发展与银行等金融机构密不可分,如果预售制度取消,房企的资金链将受到显著影响,房企需要更长周期才能实现资金的回流,实力较优的房企抗风险的能力较强,资金链断裂的概率相对较低,但实力不佳的中小房企可能面临资金链断裂的风险,而房地产行业的有息负债占比长期保持在40%以上,2018H1亿翰智库监测的118家房企的有息负债总额约6.4万亿,其中(长期借款+短期借款+一年内到期的非流动负债)占比为84%,(应付票据+应付债券)占比为16%,而企业的这些有息负债主要来自于银行等金融机构,如果预售制度取消,多数房企将面临偿债危机,且危机可能会传导至金融体系内的其他利益相关者。

注:由于H股和A股的有息负债名称有异,所以房企的债券类有息负债均计入应付债券,票据类有息负债均归入应付票据项,包括优先票据、中期票据等。有息负债中未将房企永续债计入。

我国商品房预售制度与美国、法国、德国等发达国家最大的区别在于付款方式的不同。比如在美国,购房者签订预售合同时,预先交付一定比例的定金由开发商委托律师托管(一般是5%-10%),完成房屋所有权交割后开发商才能得到全部款项,日本也是以类似的定金预售为主要的商品房预售方式。在法国和新加坡,购房者均是按照工程进度分期付款。而在国内,开发商在与购房者签订预售合同之后就能得到全部款项(在部分城市,这类预售资金置于政府部门、银行等机构监管之下)。此外,国外的预售监管较为宽松,大多不存在预售许可的管理。而在国内开发商必须拥有相关的证书资质才可进行商品房预售。

之所以国内外预售制度或类预售制度存在较大差异的原因主要有三点:

第一,市场环境的不同,比如欧洲和日本等发达国家房地产市场较为成熟,存量市场占据主导地位,因此现房销售是主要的商品房销售方式,而预售仅作为辅助方式;

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